房企应对828新政：IRR降15%以上，清水房替代精装

明源云旗下的明源地产研究院10月21日发文，整理了多家房企和机构对「828新政」的判断和应对做法，标题是「新政后，房地产彻底变制造业了」。文章面向房企，但里面不少应对动作会直接传到设计、施工、装修和建材供应链上，值得工程行业的人读一读。

新政改了什么

据明源整理，8月28日住建部等五部门联合发布的房地产新政涉及三项基础制度：

现房销售制：新出让土地优先实行现房销售，预售项目的门槛提高到单体主体结构封顶。

项目公司制：项目成为独立实施主体，集团和项目之间风险隔离。

主办银行制：一个项目对应一家主办银行，开发贷、自有资金、定金、销售回款全部纳入监管、封闭运行。

北京、上海、广州、深圳、杭州、天津等地已陆续出台实施细则。

账算下来

最直接的变化是钱。过去不少房企在集团统一融资，再投到各项目，一个项目的回款可以腾挪给另一个项目。新政后，项目没有完成履约偿债前，销售款全部留在监管账户，项目闭环后超额结余才能回到集团。

文章引用了某头部房企的测算：现房销售的现金流回正周期将延长1.5年以上；预售回款节点推后到竣备，回正周期也延长1.2年以上。一个总投资20亿元的项目，资金成本上升约11%，项目IRR平均下降15%以上。这组数字来自单家房企的内部测算，明源没有给出测算假设。

拿地的判断标准也跟着变。一位房企人士的说法是，以前看货值、IRR、利润率，现在先看全项目现金流和交付可行性。

传到工程端的五个动作

「把房地产当制造业来做」，落到具体动作上，有几条会影响建造环节：

设计返工费前置。设计过程中产生的返工费用需要提前计入，客研投入也要加大。销售周期拉长，前期产品定位一旦失误，一年半后房子卖不出去。

少建售楼处和样板间。有房企认为地段和产品都好的项目，可以不再需要豪华销售中心和样板间，节约约15%的装修成本，渠道费、管理费等营销预算可下调30%。

源头直采。有房企老板亲自带队去苗圃选树，联合同行承包矿山，石材现场切割后直接运到工地，还找到纹理相近、成本更低的替代石材。

全产业链自营。用自家的建筑、景观、装饰、物业公司减少中间环节。

清水房替代精装。为了抢竣备节点，多家房企开始改交付标准，用清水房替代精装交付，压缩工期。早竣备一个月，就少一个月的资金成本。

最后一条对精装修产业链的影响最直接：交付标准改成清水，原本由开发商统一采购的精装订单会变少。

谁能扛得住

文章判断三类房企能活下来：资金稳健、融资成本低的央国企；区域深耕的中小民企，有的在单个县城市占率高达60%；地方国企和城投，新政抹平了它们和头部民企在周转效率上的差距。现房销售还把税务顺序倒了过来，建设期的进项票在销售时已经齐全，预缴税款占用的资金会减少。

文中观点来自中海地产、中堃置业、河南尚书、亿翰智库等房企和机构。对工程企业来说，更值得盯的是接下来房企招标里的交付标准和付款节点：竣备成了房企最在意的节点，工期和质量的分量都会变重。

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