文｜秦明、相宜；封面来源｜Pinterest
房地产市场正经历深刻变革，供大于求的局面将市场推向买方主导阶段。传统的“先拿地、再生产、后销售”的开发模式逐渐失效，取而代之的是以用户需求为导向、打造品质“好房子”的新逻辑。地产开发迈入精准定位时代。
在这一背景下，业内探索出的路径各具特色。住建部指出，要建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，也就是说从要素资源科学配置入手，以人定房、以房定地、以房定钱。
贝壳集团旗下贝好家的核心理念是C2M定制（Customer to Manufacturer，消费者到制造者），强调“以销定产、以需定建”，即在开发初期，深入洞察消费者需求，从选址、产品设计到资金配置等环节进行精准布局，以便实现供需的高效匹配。在以数据驱动为核心的运营模式下，住宅开发服务平台“贝好家”正积极探索C2M（Customer-to-Manufacturer）理念的实践路径。
2024年最后一天，贝好家分别在上海、杭州（携手滨江集团、兴耀房产）的土地拍卖中取得重要进展，成功竞得两幅地块，总成交地价分别为6.97亿元和6.23亿元。其中，上海奉贤新城地块由贝好家独立操盘，全面负责项目开发全流程；而杭州钱塘下沙地块则由贝好家与两家地产企业通过股权合作的模式联合开发。此举旨在充分整合各方资源，推动C2M理念的深入落地，实现精准匹配客户需求与开发供给的高效模式。
长期以来，贝壳通过与一线客户的深度接触，深入了解其在地段、户型和价格等方面的需求。如果将这一需求数据挖掘的核心优势延伸至土地获取、产品设计和营销等开发全流程，C2M理念的真正落地将成为可能，从而实现以客户需求为导向的精准开发与高效运营。
C2M实践：能否彻底颠覆传统房产开发逻辑？
贝好家在2023年7月成立，正值贝壳的整体战略升级为“一体三翼”。贝壳成立了经纪、整装、惠居和贝好家四条事业线，并希望贝好家和整装、惠居这两个新业务一起，成为推动贝壳转型的核心力量。贝好家作为新的“一翼”，定位是通过数据驱动住宅开发，与合作伙伴共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级。
C2M不仅是贝好家的品牌理念，更是一套可落地实施的技术与服务体系。其核心在于借助海量房产交易数据、用户行为数据以及AI算法，深度挖掘并精准分析客户需求，预测客户偏好的产品类型和价格区间，从而为楼盘定位提供科学依据。除此之外，C2M还延伸至产品设计阶段，通过数据驱动优化设计流程，指导开发团队为客户量身打造符合其需求的住宅产品，真正实现“以客户为中心”的定制化开发模式。
贝好家的C2M创新理念
在C2M业务模式方面，贝好家为开发商、业主方、代建方等合作伙伴提供“1+2模式”的综合解决方案。其中，“1”是指产品解决方案；“2”指灵活多样的资金服务、线上线下一体化的营销服务。
目前，贝好家“1+2模式”已在西安、北京、杭州等城市落地。北京长安华曦府是贝好家成立以来，全国首个开盘的“1+2模式”合作项目。
该项目由中国电建地产打造，贝好家提供C2M赋能支持，贝好家整合了新房、二手房、连环单、潜在客户和客户触达等五个关键数据维度，打造了一个精准的模型体系。这个体系帮助分析了市场动态、客户行为和潜在需求，从而精准确定了项目的户型配比等核心要素。
举个例子，贝好家虽然之前没有做过门头沟地区的住宅开发，但通过模型分析，给出了合适的户型配比：78平米户型占30%，96平米户型占40%，这一配比与高潜客户的需求高度吻合，也与最终的销售结果相符，验证了贝好家定位的准确性。
同时，依托贝壳平台和庞大的经纪人网络，贝好家成功构建了线上线下相结合的客户触达体系，通过潜在客户调研精准收集关于户型、面积、功能布局等方面的具体需求信息。这些数据为项目的产品定位、设计优化和营销策略提供了有力支撑。最终，项目在开盘后2.5小时内劲销16亿元，实现“日光盘”。
上海奉贤新城项目是贝好家推出的第二个自主操盘项目。在土地获取、项目定位、产品设计和营销等环节，贝好家持续深化C2M理念的实践，探索以客户需求为核心的开发模式。
贝好家“共筑好家”线上社区截图
为进一步让用户真正参与到未来居所的设计中，2024年底，贝好家推出了“共筑好家”线上社区。这不仅是一个工具，更像是一个开放的对话空间。用户可以通过贝壳APP进入“共筑好家”页面，浏览该地块同步上线的两套产品设计方案，发表评价，甚至提出自己的想法和优化建议。这样的互动，让每一位用户都能参与到“家”的诞生过程中。这不再是开发商单方面的决策，而是一次与未来居住者的共同创作。通过这样的对话，家的轮廓变得更鲜活，也更贴近人心。
在设计端，贝好家也尝试用细腻的方式回应当下多样化的生活需求。比如“可变户型”，不仅是一个冰冷的设计概念，更是对家庭成长和变化的温暖包容。从单身到成家，从两口之家到三代同堂，这样的设计为每个家庭都预留了未来的空间弹性，不仅能满足当下的居住需求，还充分考虑了家庭未来的可能性，即便转售给下一任住户，也依然能轻松改造，适应不同阶段的生活。这样的户型设计，不只是房子，更像是为生活变化预留的缓冲。
“立体绿化”则是贝好家对城市空间与自然关系的一次诗意表达。随着城市土地资源的日益紧张，传统大规模绿化逐渐成为奢望，而贝好家希望通过架空层、墙面绿化等方式，为居民找回一份自然的亲近感。在钢筋水泥的世界中，能有一片窗边的绿色、一面爬满植物的墙，足以让人在忙碌的日常中找到片刻的宁静。
“懒生活体验设计”则直击现代生活中的细节痛点。贝好家发现，许多传统住宅的设计并没有跟上当代生活节奏的变化。比如，厨房虽然具备基本操作动线，但却缺乏放置和使用小家电的合理空间；客厅和餐桌的布局往往也无法满足家庭更高效、更舒适的需求。懒生活理念并非鼓励懒惰，而是通过科学合理的空间规划，让繁忙的现代人有更多时间享受美好的生活。
贝好家用这些设计尝试，向我们传递了一个简单而重要的信号：住宅不只是空间，它更应该是一种生活方式的表达，是承载幸福和情感的地方。用一份对生活细节的洞察和尊重，让每一座房子都能成为真正意义上的“家”。
创新颠覆还是挑战既有市场规则
贝好家之所以能够推动C2M模式的创新，首先得益于其深厚的数据基础。
作为国内领先的房地产科技平台，贝壳从链家时代开始，就在全国范围内构建了完善的楼盘词典，并积累了海量的客户服务和房源交易数据。这些数据系统不仅规模庞大，更具精确性，可以清晰判断区域内买房人群的结构、偏好和支付能力，为地块的受众定位和精准分析提供了科学依据，这也是贝壳区别于传统房地产开发商的重要优势。
此外，贝壳贴近一线市场的能力同样至关重要。
依托覆盖全国的数十万经纪人网络，贝壳不仅能够实时捕捉市场动态和消费者偏好，还能通过经纪人直接触达精准客户，形成快速、高效的信息交互路径。而传统开发商在推广新项目时，往往需要投入大量资金进行广告投放，才能覆盖目标客群，效率相对较低。
同时，贝壳的生态系统为C2M模式的落地提供了重要支撑。
作为房地产交易领域的领军者，贝壳不仅积累了深厚的数据和客户资源，还在家装等相关业务上形成了完整的布局。这一多元化的生态体系通过高度协同，将数据洞察、设计建造和后续运营无缝连接，为贝好家提供了贯穿开发全流程的全链条支持。这样的协同效应，不仅增强了贝壳整体的竞争力，更为贝好家在实现精准定位、优化设计和提升服务上提供了强大的资源整合能力，使C2M理念的实施更加高效而扎实。
值得注意的是，在过去的一年里，贝好家迅速完成了从成立到发展的关键起步阶段，并吸引了来自龙湖、万科等知名企业的专业人才加入管理团队。公司目前已组建了一支跨学科的核心团队，覆盖AI算法、数据产品、客户研究、设计建造和营销策划等多个领域。这种多元化的专业力量为C2M理念在地产开发流程中的落地提供了坚实支撑，也为贝好家在2025年的进一步探索奠定了基础。
尽管贝壳的C2M模式展现了多方面的竞争优势，但其作为住宅开发领域的新进入者，也引发了市场的讨论。有业内人士认为，部分传统开发商对贝壳在数据与技术整合能力上的探索保持审慎态度，认为这种模式可能对现有市场格局和竞争规则产生一定影响。
C2M模型建设进展
破解库存难题：C2M推动行业从“大众开发”走向“精准开发”
实际上，C2M模式的核心价值之一是推动房地产开发向精准化、个性化发展。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员曾表示，不同于过去开发商的同质化运营和开发模式，C2M模式通过大数据分析和需求事前分析，充分掌握和分析客户需求，实现“以需定建”，然后再做开发，从而尽快实现去化，提高产品与市场的匹配度。
对于其他开发商来说，C2M模式提供了一个值得借鉴的方向。
传统开发商可以通过更加精细化的市场调研与数据分析，提高产品的精准度，避免过度开发与库存积压。同时，借助贝好家平台的优势，开发商还可以与贝壳形成合作。贝好家发挥自身在定位能力的专长，并通过资金、营销两项优势来加持，而房企合作伙伴则专注于供应链管理、建造、物业、成本管理等领域，双方通过优势互补实现合作共赢。
在其他行业中，C2M模式已经取得了成功及模式的跑通。
例如，华为通过精准的市场洞察与研发能力，帮助车企造好车，打造出满足消费者需求的产品；京东则通过数据驱动的供应链管理，实现了个性化的商品推荐和精准的库存控制。这些行业成功经验对房地产开发行业的C2M模式创新，具有重要的借鉴意义。
未来，C2M模式有可能成为房地产行业的重要参考框架。贝好家将在更多城市、更多项目中验证这一模式，造出更多“好房子”。
（完）
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